Boplats Göteborg 2010-12-20
För fem år sedan vann fastighetsbolaget Botrygg kommunens markanvisningstävling med inriktning på hållbart byggande i Lundby Kyrkby. Till våren är det inflyttning i de fem husen med sammanlagt 105 lägenheter.
- Det handlar om yteffektiva ettor, tvåor och treor med rimliga hyror, säger Joachim Arcari, VD för Botrygg i Göteborg.
Rimliga hyror
Hyrorna är än så länge preliminära, men priset för en etta på 32 kvm är satt på 4500 kr/mån, medan en tvåa på 57 kvm kostar 6 750 kronor och en trea på 66 eller 68 kvm ligger på mellan 7 600 och 7 900 kronor. Joachim Arcari framhåller två saker som gjort att man kan hålla ner hyrorna.
- Dels har vi kunnat bygga billigare under lågkonjunkturen, dels har vi inte så stora lönsamhetskrav. Eftersom vi fokuserar på ett långsiktigt ägande jagar vi inga kvartalsrapporter med höga vinster som börsbolagen. Vi önskar istället att hyresgästerna bor kvar länge.
Vann miljötävling 2005
De fem bostadshusen på Trekantsgatan som nu håller på att byggas utgjorde förslaget "Spara, slösa inte" i kommunens miljöinriktade markanvisningstävling 2005. I juryn satt inte bara tjänstemän från fastighets- och stadsbyggnadskontoret, utan även experter från Chalmers och Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Så vad är det som gör fastigheterna så speciella?
- Vi bygger alltid miljöinriktat och anpassat, men här har vi kryddat med ytterligare några saker. Solfångare som värmer vattnet på sommaren, tröga väggar av betong som gör det svalare på sommaren och varmare på vintern, och sedumtak.
Sedumtak, vad är det?
- Det är ett tak med örter, mossa och gräs. Det inte bara isolerar bättre, det binder och fördröjer också regnvatten så att det inte belastar avloppet. Istället går det långsamt ner i dagvattenkanaler som sedan mynnar ut i olika dammar. Fastigheterna har förresten också gråvattenåtervinning, vilket innebär att förbrukat vatten inte heller går rakt ut i avloppet, utan istället samlas i vattenväxlare som förvärmer varmvattnet i husen.
Odlingslotter
På området kommer det också att finnas 20 odlingslotter, ett gemensamt växthus och ett hobbyrum.
- Vi riktar oss till folk som ett ekologiskt intresse, men kanske inte jättegröna fingrar. Här får de en chans att odla lite grönsaker, säger Joachim Arcari.
Slipper elabonnemang
Han berättar också att varje hus kommer att ha en egen elmätare som mäter upp vad varje hyresgäst förbrukar.
- Sedan tar vi betalt för det, vilket innebär att hyresgästerna slipper kostnaden för ett eget elabonnemang. Det sparar man ganska mycket pengar på.
Behöver ingen bil
Husen på Trekantsgatan placeras som "hus i en park" och området blir, enligt Botrygg, en naturlig fortsättning på Kyrkbyns villaområde. Till parkmiljöinslagen hör bänkar, sittgrupper och grillplats. Bilparkeringar kommer också att finnas, men sprängs in i mindre utrymmen för att inte ta över som stora trista ytor.
- Man behöver egentligen ingen bil här. Bussen går på gatan intill och det är inte mer än 100 meter till Eriksbergs köpcentrum, säger Joachim Arcari.
Rökfritt
Och så en sak till. Lägenheterna kommer, precis som enligt Botryggs standard, att vara rökfria. Men väcker inte det irritation?
- Ha ha. Nej det har det inte gjort. Jag tror det flesta idag förstår att det inte är hälsosamt att röka.
måndag 20 december 2010
torsdag 16 december 2010
Nya byggprojekt förtäta centrala stan
Norrköpings Tidningar 2010-12-16
Det byggs på flera håll i innerstan. Gamla rivningstomter håller på att fyllas igen. Och den positiva trenden kommer snart att späs på med ytterligare byggprojekt.
Ledningen för stadsplaneringsnämnden och stadsbyggnadskontoret ville under en pressträff på tisdagen därför slå ett slag för att det är "go" i Norrköping. Att det främst byggs för bostäder, men även för kontor och hotell.
"Förtäta staden"Att de gamla surdegarna till rivningstomter, rester från 1960- och 70-talens omfattande rivningar, håller på att byggas igen.
- Att förtäta staden är vårt uppdrag och vi ser rivningstomterna i innerstan som en tillgång, sade ordförande Eva Andersson (S). Där finns redan en tillgång till exempelvis fjärrvärme och kollektivtrafik.
NT har vid flera tillfällen rapporterat om de olika byggen som är på gång, eller som är under planering och projektering (se faktaruta).
Frågan är bara vem som ska har råd att bo där.
Dyrast gick förstFör det är fruktansvärt dyrt att bygga nytt och i Norrköping är det i stort sett bara Lundbergs och Hyresbostäder som bygger hyresrätter.
Sedan det statliga bidraget för hyresrätter försvann, handlar det mest om bostadsrätter. Men i HSB:s planerade bygge vid Saltängsgatan var det en stor våning för fem miljoner kronor och med en månadsavgift på åtskilliga tusen som såldes först.
Och tydligen finns det en marknad för dyra bostäder, med en ganska rejäl månadsavgift. Just detta faktum kan i förlängningen vara positivt för unga människor som vill bo i en hyresrätt i innerstan.
Flyttstudier- Det finns fler flyttstudier gjorda i andra svenska städer som visar på en lång kedja av lägenhetsbyten, från den riktigt dyra bostadsrätten ned till en hyreslägenhet på en tvåa, sade stadsarkitekt Dag Johansson.
- Vi tror att det även gäller för Norrköping och vi kanske behöver göra en egen studie.
HSB Östra ska bygga bostadsrätter längs Saltängsgatan. "Förtäta staden"Att de gamla surdegarna till rivningstomter, rester från 1960- och 70-talens omfattande rivningar, håller på att byggas igen.
- Att förtäta staden är vårt uppdrag och vi ser rivningstomterna i innerstan som en tillgång, sade ordförande Eva Andersson (S). Där finns redan en tillgång till exempelvis fjärrvärme och kollektivtrafik.
NT har vid flera tillfällen rapporterat om de olika byggen som är på gång, eller som är under planering och projektering (se faktaruta).
Frågan är bara vem som ska har råd att bo där.
Dyrast gick förstFör det är fruktansvärt dyrt att bygga nytt och i Norrköping är det i stort sett bara Lundbergs och Hyresbostäder som bygger hyresrätter.
Sedan det statliga bidraget för hyresrätter försvann, handlar det mest om bostadsrätter. Men i HSB:s planerade bygge vid Saltängsgatan var det en stor våning för fem miljoner kronor och med en månadsavgift på åtskilliga tusen som såldes först.
Och tydligen finns det en marknad för dyra bostäder, med en ganska rejäl månadsavgift. Just detta faktum kan i förlängningen vara positivt för unga människor som vill bo i en hyresrätt i innerstan.
Flyttstudier- Det finns fler flyttstudier gjorda i andra svenska städer som visar på en lång kedja av lägenhetsbyten, från den riktigt dyra bostadsrätten ned till en hyreslägenhet på en tvåa, sade stadsarkitekt Dag Johansson.
- Vi tror att det även gäller för Norrköping och vi kanske behöver göra en egen studie.
Fastighets AB L E Lundberg ska uppföra flera bostadshus längs Kvarngatan, samtidigt som Hyresbostäder ska bygga ett nytt hyreshus invid Refvens grund.
Norskägda Aspelin Ramm ska bygga hotell och bostäder vid gamla busstationen.
Lundbergs ska dessutom bygga bostäder mellan Olai Kyrkogata och Kristinagatan.
BoTrygg från Linköping ska bygga ett nytt bostadshus på Nya Torget och ett bostadskomplex vid Karl Johan-skolan, det senare överklagat till regeringen.
Mellan Västgötegatan och Bredgatan ska Ståhls och HSB Östra bygga nya bostäder och Sverigehuset ska bygga bostäder på en rivningstomt längs Gamla Rådstugugatan. Samma företag bygger just nu bostadsrätter vid Saltängsgatan.
Vid den västra delen av Nygatan ska företaget Sefab bygga ett mindre bostadshus.
I hörnet av Skolgatan-Järnbrogatan planeras för ett mer exklusivt bostadshus. Totalt rör det sig om 1 300 nya lägenheter i innerstan under en sjuårsperiod.
onsdag 3 november 2010
Full fart för bygg i Stockholm
Byggindustrin 2010-11-03
Det går bra för byggbranschen i Stockholm – och nu kommer jobben.
Det går bra för byggbranschen i Stockholm – och nu kommer jobben.
Byggbranschen i Stockholm tar ordentlig fart under tredje kvartalet 2010. Byggandet och antalet anställda visar den snabbaste ökningen sedan 2008 och 79 procent av företagen noterar att orderstocken ökar.
Det visar en färsk barometer från Stockholms Handelskammare.
Under fjärde kvartalet kommer de nya jobben främst i byggindustrin, databranschen och handeln med motorfordon.
– Så fort företagen börjar anställa dyker arbetskraftsbristen upp som gubben i lådan. It- och byggföretag uppger redan att de har problem att hitta kompetent arbetskraft. Flexibiliteten behöver förbättras på arbetsmarknaden och det måste bli lättare att flytta till huvudstadsregionen, säger Johan Treschow, ekonomisk analytiker på Stockholms Handelskammare.
Det visar en färsk barometer från Stockholms Handelskammare.
Under fjärde kvartalet kommer de nya jobben främst i byggindustrin, databranschen och handeln med motorfordon.
– Så fort företagen börjar anställa dyker arbetskraftsbristen upp som gubben i lådan. It- och byggföretag uppger redan att de har problem att hitta kompetent arbetskraft. Flexibiliteten behöver förbättras på arbetsmarknaden och det måste bli lättare att flytta till huvudstadsregionen, säger Johan Treschow, ekonomisk analytiker på Stockholms Handelskammare.
fredag 15 oktober 2010
Uppsving för bostadsbyggandet
Byggindustrin 2010-10-15
Bostadsbyggandet har tagit fart ordentligt under 2010. Det är framför allt byggandet av bostadsrätter som ökat.
Bostadsbyggandet har tagit fart ordentligt under 2010. Det är framför allt byggandet av bostadsrätter som ökat.
– En stark BNP-tillväxt och hushållens optimism lägger grunden för ett ökat bostadsbyggande, säger Hans-Åke Palmgren, analytiker på Boverket.
Bostadsbyggandet nådde botten under förra året, då 18 500 bostäder påbörjades. I år påbörjas 25 500 bostäder, enligt Boverkets prognos.
Bostadsbyggandet fortsätter att öka nästa år. Då påbörjas 28 000 bostäder.
Under åren 2009 till 2011 tror Boverket att byggandet av flerbostadshus ökar med 70 procent. Det är framför allt byggandet av bostadsrätter som ökar.
Försäljningen av nya småhus har däremot tappat fart i år. En orsak till tappet kan vara att det är brist på tomter i många kommuner, uppger Boverket. En ytterligare förklaring kan vara att Rot-avdraget gjort det mer lönsamt att renovera sitt befintliga hus. Även osäkerheten om bostadsprisernas utveckling kan ha minskat investeringsviljan.
– Vi bedömer dock att risken för stora prisfall på bostadsmarknaden är relativt liten. Hushållen har fått allt mer pengar över när boendet är betalat, säger Hans-Åke Palmgren.
Boverket räknar med att efterfrågan på nya småhus ökar efterhand som den ekonomiska utvecklingen blir allt mer stabil. Men det förutsätter samtidigt att kommunerna ökar utbudet av byggklara tomter.
Bostadsbyggandet nådde botten under förra året, då 18 500 bostäder påbörjades. I år påbörjas 25 500 bostäder, enligt Boverkets prognos.
Bostadsbyggandet fortsätter att öka nästa år. Då påbörjas 28 000 bostäder.
Under åren 2009 till 2011 tror Boverket att byggandet av flerbostadshus ökar med 70 procent. Det är framför allt byggandet av bostadsrätter som ökar.
Försäljningen av nya småhus har däremot tappat fart i år. En orsak till tappet kan vara att det är brist på tomter i många kommuner, uppger Boverket. En ytterligare förklaring kan vara att Rot-avdraget gjort det mer lönsamt att renovera sitt befintliga hus. Även osäkerheten om bostadsprisernas utveckling kan ha minskat investeringsviljan.
– Vi bedömer dock att risken för stora prisfall på bostadsmarknaden är relativt liten. Hushållen har fått allt mer pengar över när boendet är betalat, säger Hans-Åke Palmgren.
Boverket räknar med att efterfrågan på nya småhus ökar efterhand som den ekonomiska utvecklingen blir allt mer stabil. Men det förutsätter samtidigt att kommunerna ökar utbudet av byggklara tomter.
onsdag 8 september 2010
Dubblering av nya lägenheter
Byggindustrin 2010-09-08
Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus har fördubblats jämfört med förra året.
Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus har fördubblats jämfört med förra året.
Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus fördubblades under det första halvåret 2010 jämfört med samma period föregående år. Detta visar ny statistik från Statistiska Centralbyrån. Det är den kraftigaste ökningen som registrerats hittills och påbörjandet är tillbaka på samma nivå som 2004. Även påbörjandet av småhus ökade under samma period.
tisdag 31 augusti 2010
Nya energikrav från EU utmanar byggsektorn
Byggindustrin 2010-08-31
Den 19 maj 2010 antogs EU-direktivet 2010/31/EU om byggnaders energiprestanda. I EU-direktivet används begreppet "Nära noll-energibyggnader" (NNE) och inriktningen kommer att få en omvälvande inverkan på hela byggsektorn. Men redan 2015 vill EU att vart tredje projekt når målen. Kan byggföretagen se konkurrensfördelar att gå snabbt fram. Johnny Kellner, Veidekke, ställer frågan.
Den 19 maj 2010 antogs EU-direktivet 2010/31/EU om byggnaders energiprestanda. I EU-direktivet används begreppet "Nära noll-energibyggnader" (NNE) och inriktningen kommer att få en omvälvande inverkan på hela byggsektorn. Men redan 2015 vill EU att vart tredje projekt når målen. Kan byggföretagen se konkurrensfördelar att gå snabbt fram. Johnny Kellner, Veidekke, ställer frågan.
Enligt EU-direktivet är en NNE-byggnad en byggnad med mycket höga energiprestanda. I jämförelse med nu gällande innebär det en halvering. Och den energi som måste tillföras ska till huvudsakligen komma från förnyelsebara, näraliggande energikällor.
EU-direktivet träder i kraft för alla nya byggnader 31 december 2020 och för den offentliga sektorn redan två år dessförinnan. Men redan 2015 vill EU att 30 procent av alla nya byggnader når målen.
För svensk del är det Energimyndigheten som i samråd med Boverket definierar den svenska tillämpningen av direktivet. Energimyndigheten ska överlämna sin rapport till regeringen i höst.
Byggindustrin har här en mycket stor utmaning att bearbeta framöver. Man frågar sig nu vilka byggbolag som ser konkurrensfördelar att vara en del av de 30 procent som når målen redan 2015?
Nära och förnybar
Tolkningen av vad som i EU-direktivet menas med förnybara energikällor som produceras på plats eller i närheten blir helt avgörande för svenskt vidkommande.
Det svenska fjärrvärmesystemet är ur miljösynpunkt helt unikt i ett europeiskt perspektiv och kommer 2020 i huvudsak ha en energimix med över 85 procent förnybara bränslen. Utsläppen av koldioxid från miljövänlig fjärrvärme kommer tack vare detta att bli mycket låg, cirka 3g per levererad kWh värme enligt Fortums prognos.
Det är därför väsentligt att Sverige kan övertyga EU att inrymma att miljövänlig fjärrvärme inom EU-direktivet. Att vi sedan har ett olyckligt fjärrvärmemonopol i Sverige och därmed en prissättning på fjärrvärme som många reagerar över är en annan fråga i detta sammanhang. Eftersom även bioenergi kommer att bli en bristvara i framtiden måste vi alltid bygga värmeeffektivt trots det ringa värmebehovet och den miljövänliga fjärrvärmens låga koldioxidutsläpp.
Hushållning av el är extra viktigt i detta sammanhang eftersom Sverige är sammankopplat med det europeiska elnätet och därför tar del av den kolkondensproducerade elen från Europa som ger upphov till stora utsläpp av koldioxid.
Skillnad för bostadsrätt och hyresrätt
Det är vare sig en dramatisk framtida teknikfråga eller behov av extra stora FoU insatser för att vi ska uppnå NNE-nivå för flerfamiljshus. I första hand är det en ekonomisk och finansiell fråga framförallt för flerbostadshus där även upplåtelseformen bostadsrätt eller hyresrätt är en väsentlig faktor. Investeringar för utökad väggisolering, bättre fönster, effektivare värmeåtervinning och informationsteknologi medför lägre driftkostnader men ger samtidigt högre kapitalkostnader.
Det kräver att bankerna beviljar utökade lån för byggherrens högre kostnader. För kommersiella lokaler finns det ett större ekonomiska utrymme viket gör det lättare att uppnå NNE-standard. I dag riskerar finansieringen att utgöra ett hinder.
För bostadsrätt måste alla kapitalkostnader betalas av köparen vid tillträdet av lägenheten medan det vid hyresrätt går att fördela kostnaderna på hyran över en längre tidsperiod. Därför kan inte livscykelkostnads analyser tillämpas lika för olika upplåtelseformer. Det är därför väsentligt att Energimyndigheten tar hänsyn till vilken upplåtelseform som avses, bostadsrätt eller hyresrätt i sin kostnadsanalys. Det är alltid bostadskunden som får betala slutnotan.
När kostnadsanalysen för NNE flerbostadshus tas fram måste därför kostnader för slutkund redovisas. Detta innebär att entreprenad- och byggherreomkostnader och moms måste ingå i kalkylen. Dessa poster "glöms" tyvärr lätt bort vilket gör en lönsamhetsanalys felaktig. Även begreppet kWh/m2 A temp kan ifrågasättas som värdemätare för NNE-byggnader eftersom det redovisningsmässigt ger lägre värmebehov ju större lägenheten är och ju större andelen är av biutrymmen som är uppvärmda till mer än +10 grader. Det vill säga installeras t ex stora varmförråd i ett flerbostadshus ger detta ett lägre kWh/m2A temp än kallförråd trots att det totala värmebehovet för byggnaden ökar.
Robust byggteknik
För NNE-byggnader måste byggbranschen se till att säkra och robusta byggtekniska lösningar tillämpas. SP:s utredning om väggkonstruktioner av trä (enstegstätning) visar detta.
För högisolerade väggar kan dagens traditionella teknik med putsade lätta utfackningsväggar av trä därför vara tveksam. Det är också svårare att uppnå en god täthet för dessa konstruktioner. Täthet är en helt avgörande faktor för en god värmeeffektivitet. För NNE-byggnader måste därför sannolikt andra oorganiska väggkonstruktioner börja tillämpas där en täthet på mindre än 0,30 l/s m2 bör eftersträvas.
Att klara NNE-standard genom extrema väggtjocklekar kan vara fel väg att gå och ger dessutom en marginell värmebesparing i förhållande till kostnaderna. Det är således väsentligt att ta kloka beslut och inte basera dessa på vad ögat ser och hjärtat säger. Därför är det viktigt att prioritera rätt saker i rätt ordning ur klimat- och energisynpunkt samtidigt som en rimlig ekonomi måste prioriteras. En ytterligare förutsättning är också att begreppet köpt energi inte tillämpas utan att man i stället nu ser på byggnadens verkliga energibehov. Oönskade övertemperaturer inomhus är en annan fråga som måste uppmärksammas för NNE-byggnader så att inte el-slukande kylning blir ett framtida hygien- och konsumentkrav.
Ingen individuell mätning
Till skillnad från individuell mätning avseende tappvarmvatten och hushållsel är individuell mätning för uppvärmning i NNE-byggnader inte relevant. Värmebehovet blir mycket lågt och investeringskostnaderna för mätning av uppvärmning ger en pay off tid på upp till 100 år med dagens prisnivå vilket inte är försvarbart.
NNE-byggnader har målet att minst halvera dagens BBR-krav på 110 kWh/m2 A temp och år (zon III) det vill säga mindre än 55 kWh/m2 A temp och år. Betydelse av ändrade klimatzonindelningar i BBR ökar därför. Ur klimathänseende är det stor skillnad mellan t ex Gävletrakten och Skåne som i dag ligger inom samma klimatzon. Med en utökad zonindelning både för de södra och norra delarna av Sverige nås en rättvisare fördelning och att övergången mellan zonerna blir mindre känslig.
Problem med energisnåla vitvaror
Teknikutvecklingen mot allt energisnålare vit- och brunvaror har hittills varit mycket positiv. Utvecklingen till kraftigt minskad elanvändning för dessa produkter får till följd att byggnadens värmeandel ökar något genom att en stor del av elenergin tidigare omvandlades till värme.
De nya EU-kraven för utfasning av glödljus och minskad standby el kommer ytterligare att öka husets värmebehov men att minska el-andelen. Skillnaden i dag mellan de bästa vitvarorna och de sämsta ger cirka 3 kWh/m2 A temp i ökat värmebehov vilket är mycket på marginalen. Det är viktigt att ta hänsyn till detta när kraven för NNE-byggnader sätts. Att som i en del tillämpningar enbart förlita sig på så kallade "gratisenergi" från vit- och brunvaror, belysning och kroppsvärme som energikälla kompletterat enbart med ett centralt eftervärmningsbatteri har sina risker ur komfortsynpunkt och framtida energibalans.
Gemensam beräkning av koldioxid
Vilken energikvalitet (exregi) vi använder är av stor betydelse för klimatat. Det är också nödvändigt att ta hänsyn till och göra skillnad på om det är el eller lågkvalitativ värme (fjärrvärme) som förbrukas.
I samband med NNE-byggnader är det för branschens trovärdighet nödvändigt med ett gemensamt beräknings- och redovisningssätt för primärenergi och koldioxidkvoter. Det är därför viktigt att Energimyndigheten vågar ta ansvar för detta.
Det är också ett grundläggande krav ur konsumentsynpunkt att enkelt kunna jämföra byggindustrins produkter. Bilindustrin har sedan länge ett standardiserat redovisningssätt för koldioxidutsläpp och bränsleförbrukning. I dag råder emellertid en stor osäkerhet och villrådighet inom byggbranschen beroende på otydlighet från Energimyndigheten. Detta medför att byggbolagen i dag beräknar utsläppskvoter för koldioxid på det sätt som passar dem bäst och som ger det bästa resultat i deras årsredovisningar.
Skillnad bör göras för produktval och driftfasen. För driftfasen gäller den energi man har kontrakterad och specificerad. För jämförande produktval bör förslagsvis en koldioxidkvot för marginalel tillämpas med hänsyn till situationen om 25 år och för fjärrvärme redovisas det lokala fjärrvärmebolagets beräknade utsläppskvot om 25 år. Byggnaderna ska ju stå i 75-100 år så dagens koldioxidkvoter kan därför inte användas. För koldioxidkvoter el måste ett globalt synsätt tillämpas eftersom att det svenska elnätet i dag är sammankopplat med övriga Europa. Koldioxiden struntar som bekant i alla nationsgränser.
EU-direktivet träder i kraft för alla nya byggnader 31 december 2020 och för den offentliga sektorn redan två år dessförinnan. Men redan 2015 vill EU att 30 procent av alla nya byggnader når målen.
För svensk del är det Energimyndigheten som i samråd med Boverket definierar den svenska tillämpningen av direktivet. Energimyndigheten ska överlämna sin rapport till regeringen i höst.
Byggindustrin har här en mycket stor utmaning att bearbeta framöver. Man frågar sig nu vilka byggbolag som ser konkurrensfördelar att vara en del av de 30 procent som når målen redan 2015?
Nära och förnybar
Tolkningen av vad som i EU-direktivet menas med förnybara energikällor som produceras på plats eller i närheten blir helt avgörande för svenskt vidkommande.
Det svenska fjärrvärmesystemet är ur miljösynpunkt helt unikt i ett europeiskt perspektiv och kommer 2020 i huvudsak ha en energimix med över 85 procent förnybara bränslen. Utsläppen av koldioxid från miljövänlig fjärrvärme kommer tack vare detta att bli mycket låg, cirka 3g per levererad kWh värme enligt Fortums prognos.
Det är därför väsentligt att Sverige kan övertyga EU att inrymma att miljövänlig fjärrvärme inom EU-direktivet. Att vi sedan har ett olyckligt fjärrvärmemonopol i Sverige och därmed en prissättning på fjärrvärme som många reagerar över är en annan fråga i detta sammanhang. Eftersom även bioenergi kommer att bli en bristvara i framtiden måste vi alltid bygga värmeeffektivt trots det ringa värmebehovet och den miljövänliga fjärrvärmens låga koldioxidutsläpp.
Hushållning av el är extra viktigt i detta sammanhang eftersom Sverige är sammankopplat med det europeiska elnätet och därför tar del av den kolkondensproducerade elen från Europa som ger upphov till stora utsläpp av koldioxid.
Skillnad för bostadsrätt och hyresrätt
Det är vare sig en dramatisk framtida teknikfråga eller behov av extra stora FoU insatser för att vi ska uppnå NNE-nivå för flerfamiljshus. I första hand är det en ekonomisk och finansiell fråga framförallt för flerbostadshus där även upplåtelseformen bostadsrätt eller hyresrätt är en väsentlig faktor. Investeringar för utökad väggisolering, bättre fönster, effektivare värmeåtervinning och informationsteknologi medför lägre driftkostnader men ger samtidigt högre kapitalkostnader.
Det kräver att bankerna beviljar utökade lån för byggherrens högre kostnader. För kommersiella lokaler finns det ett större ekonomiska utrymme viket gör det lättare att uppnå NNE-standard. I dag riskerar finansieringen att utgöra ett hinder.
För bostadsrätt måste alla kapitalkostnader betalas av köparen vid tillträdet av lägenheten medan det vid hyresrätt går att fördela kostnaderna på hyran över en längre tidsperiod. Därför kan inte livscykelkostnads analyser tillämpas lika för olika upplåtelseformer. Det är därför väsentligt att Energimyndigheten tar hänsyn till vilken upplåtelseform som avses, bostadsrätt eller hyresrätt i sin kostnadsanalys. Det är alltid bostadskunden som får betala slutnotan.
När kostnadsanalysen för NNE flerbostadshus tas fram måste därför kostnader för slutkund redovisas. Detta innebär att entreprenad- och byggherreomkostnader och moms måste ingå i kalkylen. Dessa poster "glöms" tyvärr lätt bort vilket gör en lönsamhetsanalys felaktig. Även begreppet kWh/m2 A temp kan ifrågasättas som värdemätare för NNE-byggnader eftersom det redovisningsmässigt ger lägre värmebehov ju större lägenheten är och ju större andelen är av biutrymmen som är uppvärmda till mer än +10 grader. Det vill säga installeras t ex stora varmförråd i ett flerbostadshus ger detta ett lägre kWh/m2A temp än kallförråd trots att det totala värmebehovet för byggnaden ökar.
Robust byggteknik
För NNE-byggnader måste byggbranschen se till att säkra och robusta byggtekniska lösningar tillämpas. SP:s utredning om väggkonstruktioner av trä (enstegstätning) visar detta.
För högisolerade väggar kan dagens traditionella teknik med putsade lätta utfackningsväggar av trä därför vara tveksam. Det är också svårare att uppnå en god täthet för dessa konstruktioner. Täthet är en helt avgörande faktor för en god värmeeffektivitet. För NNE-byggnader måste därför sannolikt andra oorganiska väggkonstruktioner börja tillämpas där en täthet på mindre än 0,30 l/s m2 bör eftersträvas.
Att klara NNE-standard genom extrema väggtjocklekar kan vara fel väg att gå och ger dessutom en marginell värmebesparing i förhållande till kostnaderna. Det är således väsentligt att ta kloka beslut och inte basera dessa på vad ögat ser och hjärtat säger. Därför är det viktigt att prioritera rätt saker i rätt ordning ur klimat- och energisynpunkt samtidigt som en rimlig ekonomi måste prioriteras. En ytterligare förutsättning är också att begreppet köpt energi inte tillämpas utan att man i stället nu ser på byggnadens verkliga energibehov. Oönskade övertemperaturer inomhus är en annan fråga som måste uppmärksammas för NNE-byggnader så att inte el-slukande kylning blir ett framtida hygien- och konsumentkrav.
Ingen individuell mätning
Till skillnad från individuell mätning avseende tappvarmvatten och hushållsel är individuell mätning för uppvärmning i NNE-byggnader inte relevant. Värmebehovet blir mycket lågt och investeringskostnaderna för mätning av uppvärmning ger en pay off tid på upp till 100 år med dagens prisnivå vilket inte är försvarbart.
NNE-byggnader har målet att minst halvera dagens BBR-krav på 110 kWh/m2 A temp och år (zon III) det vill säga mindre än 55 kWh/m2 A temp och år. Betydelse av ändrade klimatzonindelningar i BBR ökar därför. Ur klimathänseende är det stor skillnad mellan t ex Gävletrakten och Skåne som i dag ligger inom samma klimatzon. Med en utökad zonindelning både för de södra och norra delarna av Sverige nås en rättvisare fördelning och att övergången mellan zonerna blir mindre känslig.
Problem med energisnåla vitvaror
Teknikutvecklingen mot allt energisnålare vit- och brunvaror har hittills varit mycket positiv. Utvecklingen till kraftigt minskad elanvändning för dessa produkter får till följd att byggnadens värmeandel ökar något genom att en stor del av elenergin tidigare omvandlades till värme.
De nya EU-kraven för utfasning av glödljus och minskad standby el kommer ytterligare att öka husets värmebehov men att minska el-andelen. Skillnaden i dag mellan de bästa vitvarorna och de sämsta ger cirka 3 kWh/m2 A temp i ökat värmebehov vilket är mycket på marginalen. Det är viktigt att ta hänsyn till detta när kraven för NNE-byggnader sätts. Att som i en del tillämpningar enbart förlita sig på så kallade "gratisenergi" från vit- och brunvaror, belysning och kroppsvärme som energikälla kompletterat enbart med ett centralt eftervärmningsbatteri har sina risker ur komfortsynpunkt och framtida energibalans.
Gemensam beräkning av koldioxid
Vilken energikvalitet (exregi) vi använder är av stor betydelse för klimatat. Det är också nödvändigt att ta hänsyn till och göra skillnad på om det är el eller lågkvalitativ värme (fjärrvärme) som förbrukas.
I samband med NNE-byggnader är det för branschens trovärdighet nödvändigt med ett gemensamt beräknings- och redovisningssätt för primärenergi och koldioxidkvoter. Det är därför viktigt att Energimyndigheten vågar ta ansvar för detta.
Det är också ett grundläggande krav ur konsumentsynpunkt att enkelt kunna jämföra byggindustrins produkter. Bilindustrin har sedan länge ett standardiserat redovisningssätt för koldioxidutsläpp och bränsleförbrukning. I dag råder emellertid en stor osäkerhet och villrådighet inom byggbranschen beroende på otydlighet från Energimyndigheten. Detta medför att byggbolagen i dag beräknar utsläppskvoter för koldioxid på det sätt som passar dem bäst och som ger det bästa resultat i deras årsredovisningar.
Skillnad bör göras för produktval och driftfasen. För driftfasen gäller den energi man har kontrakterad och specificerad. För jämförande produktval bör förslagsvis en koldioxidkvot för marginalel tillämpas med hänsyn till situationen om 25 år och för fjärrvärme redovisas det lokala fjärrvärmebolagets beräknade utsläppskvot om 25 år. Byggnaderna ska ju stå i 75-100 år så dagens koldioxidkvoter kan därför inte användas. För koldioxidkvoter el måste ett globalt synsätt tillämpas eftersom att det svenska elnätet i dag är sammankopplat med övriga Europa. Koldioxiden struntar som bekant i alla nationsgränser.
tisdag 15 juni 2010
Nya torget i Norrköpings bebyggs
Norrköpings Tidningar 2010-06-15
Byggföretaget Bo-Trygg AB föreslås få bygga bostäder på Nya Torget. Som i sig innebär att torgytan krymps. Så lyder förslaget inför dagens sammanträde med stadsplaneringsnämnden.
Nya Torget är fortfarande för stort och för ödsligt. Under årens lopp har det kommit olika förslag och planer på torgets förnyelse. Med kanonsalut presenterades senhösten 1999 de senaste idéerna om att blåsa mer liv i torget. Det blev en liten fontän och ett 15 meter högt belysningstorn.
Gått utförTorgets storlek har annars ett klart samband med forna tiders torghandel. Som fyllde ut större delen av ytan och det långt in på 1960-talet. Sedan dess har det bara gått utför, både med kommersen och med folklivet.
Stadsbyggnadskontoret har under en tid sökt en aktör som är villig att bebygga och utveckla torget. Den aktören är BoTrygg AB, som har lämnat in ansökan om att få bygga bostäder på den östra delen av torget, ut mot Generalsgatan och mitt emot äldreboendet Generalen.
Restaurang och butikerStadsbyggnadskontorets förslag går ut på att nämnden ger klartecken om ett markanvisningsavtal, där BoTrygg får uppföra ett flerbostadshus, med allmänna lokaler i bottenplan, exempelvis restaurang och butiker. Köpeskillingen beräknas utgå från gällande markpris, i dag cirka 2 000 kronor per kvadratmeter bruttoarea. Samtidigt ska nämnden ta beslut om att det ska tas fram en ny detaljplan.
Det mest radikala förslaget under senare delen av 1990-talet gick ut på att man skapade en ny torgbildning genom att bygga hus på Nya Torget och att man i stället anlade ett mycket mindre torg, söder om saluhallen.
Riktigt så vågad är inte stadsbyggnadskontorets intention. De nya byggnaderna ska rama in torget och ge förutsättningar för uteserveringar. Höjdskillnaden sägs ge bra förutsättningar för parkeringsplan under marknivån.
Det som påverkas i den östra delen av torget är parkeringar, en transformator och en offentlig toalett.
tisdag 25 maj 2010
Hyresrätter fokus i Fullriggaren
Byggvärlden 2010-05-25
Västra Hamnen i Malmö får ett nytt bostadsområde med fokus på hyresrätter. Totalt ska 600 lägenheter byggas i Fullriggaren.
I veckan tas det första spadtaget för Fullriggaren, ett nytt bostadsområde i Västra Hamnen, Malmö. Totalt ska 600 lägenheter byggas varav de första ska vara klara för inflyttning hösten 2011. Hela området ska stå klart året efter.
Malmö stad och byggherrarnas samverkansgrupp kallar satsningen för ett exempel på den blandade staden.
– 75 procent av lägenheterna ska bestå av hyresrätter, resten av bostadsrätter och ägarlägenheter. Dessutom bygger vi en förskola, kontor och butiker så det blir en väldigt blandad stad, säger Bengt Nevsten, ordförande för Fullriggarens byggherregrupp.
Annars ser ju området, enligt ritningarna, rätt likt ut vilket modernt förortsområde som helst. Vad gör Fullriggaren speciellt, enligt dig?
– Det beror ju på vad man lägger i begreppet förort. Fullriggaren blir ett hållbart bostadsområde och det betyder inte nödvändigtvis att det är annorlunda i utseendet. Men det kommer att byggas mer än 14 000 kvadratmeter gröna tak. En del av husen blir passivhus. Övriga hus uppförs som minienergihus. Dessutom blir alla som flyttar in anslutna till en bilpool, säger Bengt Nevsten.
Det är tolv byggherrar som tillsammans ska bygga Fullriggaren.
Ni jobbar i en samverkansgrupp. Hur ser samarbetet ut?
– Vi träffas regelbundet, med eller utan kommunen. På mötena informeras vi om allt vi vill veta och vi diskuterar olika saker. Det kan vara om byggandet av solfångare och avfallskvarnar. Det ger gemensamma referensramar men sedan verkar ju byggherrarna var och en för sig, säger Bengt Nevsten.
Malmö stad och byggherrarnas samverkansgrupp kallar satsningen för ett exempel på den blandade staden.
– 75 procent av lägenheterna ska bestå av hyresrätter, resten av bostadsrätter och ägarlägenheter. Dessutom bygger vi en förskola, kontor och butiker så det blir en väldigt blandad stad, säger Bengt Nevsten, ordförande för Fullriggarens byggherregrupp.
Annars ser ju området, enligt ritningarna, rätt likt ut vilket modernt förortsområde som helst. Vad gör Fullriggaren speciellt, enligt dig?
– Det beror ju på vad man lägger i begreppet förort. Fullriggaren blir ett hållbart bostadsområde och det betyder inte nödvändigtvis att det är annorlunda i utseendet. Men det kommer att byggas mer än 14 000 kvadratmeter gröna tak. En del av husen blir passivhus. Övriga hus uppförs som minienergihus. Dessutom blir alla som flyttar in anslutna till en bilpool, säger Bengt Nevsten.
Det är tolv byggherrar som tillsammans ska bygga Fullriggaren.
Ni jobbar i en samverkansgrupp. Hur ser samarbetet ut?
– Vi träffas regelbundet, med eller utan kommunen. På mötena informeras vi om allt vi vill veta och vi diskuterar olika saker. Det kan vara om byggandet av solfångare och avfallskvarnar. Det ger gemensamma referensramar men sedan verkar ju byggherrarna var och en för sig, säger Bengt Nevsten.
Fakta Herrarna bakom riggen
Byggherrarna som uppför Fullriggaren är: Bengt Nevsten Fastigheter, Botrygg Göteborg, Byggnads AB Tornahem, ByggVesta, Derome, Fastighets AB Briggen, Haga Gruppen, HSB Malmö, Nevsten Fastighets AB, Parkering Malmö, Stena Fastigheter Malmö och White arkitekter.Klartecken för Stockholmsarenan
Byggindustrin 2010-05-25
Detaljplanen för Stockholmsarenan har antagits. Arenan ska byggas söder om Globen.
Detaljplanen för Stockholmsarenan har antagits. Arenan ska byggas söder om Globen.
– Stockholmsarenan blir Globenområdets kronjuvel, och i och med detta beslut kan vi snart sätta spaden i marken. Stockholm, och stockholmarna, förtjänar en arena i världsklass och det får vi nu, sade kultur- och idrottsborgarrådet Madeleine Sjöstedt (FP) med anledning av att kommunfullmäktige igår antog detaljplanen för Stockholmsarenan.
I och med att detaljplanen antogs i Stockholms kommunfullmäktige fortskrider det operativa arbetet med Stockholmsarenan. Ett första spadtag inom ny detaljplan väntas ske under hösten 2010 och invigning planeras till december 2012. Publikkapaciteten blir 30 000 vid fotbollsmatcher och 40 000 vid konserter.
– Stockholmsarenan placeras i ett redan idag väl fungerande evenemangsområde. Arenans centrala läge, med gång- och cykelavstånd till city samt god försörjning av kollektivtrafik är viktiga förutsättningar för en modern och hållbar arena, säger Ulf Fridebäck (FP), Styrelseordförande i SGA Fastigheter.
I och med att detaljplanen antogs i Stockholms kommunfullmäktige fortskrider det operativa arbetet med Stockholmsarenan. Ett första spadtag inom ny detaljplan väntas ske under hösten 2010 och invigning planeras till december 2012. Publikkapaciteten blir 30 000 vid fotbollsmatcher och 40 000 vid konserter.
– Stockholmsarenan placeras i ett redan idag väl fungerande evenemangsområde. Arenans centrala läge, med gång- och cykelavstånd till city samt god försörjning av kollektivtrafik är viktiga förutsättningar för en modern och hållbar arena, säger Ulf Fridebäck (FP), Styrelseordförande i SGA Fastigheter.
måndag 17 maj 2010
NCC bygger lägenheter i Stavanger
Byggindustrin 2010-05-17
NCC Construction Norge ska bygga 101 lägenheter i ett bostadsprojekt i Stavanger.
NCC Construction Norge ska bygga 101 lägenheter i ett bostadsprojekt i Stavanger.
Projektet består av tre huskroppar placerade över två plan med parkering och näringslokaler.
Kontraktet omfattar den första av tre etapper i bostadsprojektet Tou Park. Det är utvecklingsbolaget Tou Näringspark som står bakom utvecklingen av det aktuella området i Stavanger, och är NCCs uppdragsgivare.
Ordervärdet uppgår till för 175 miljoner kronor.
Byggstart planeras till september 2010 och förutsätter nödvändiga myndighetstillstånd. Byggtiden beräknas till två år.
Kontraktet omfattar den första av tre etapper i bostadsprojektet Tou Park. Det är utvecklingsbolaget Tou Näringspark som står bakom utvecklingen av det aktuella området i Stavanger, och är NCCs uppdragsgivare.
Ordervärdet uppgår till för 175 miljoner kronor.
Byggstart planeras till september 2010 och förutsätter nödvändiga myndighetstillstånd. Byggtiden beräknas till två år.
tisdag 6 april 2010
Bostadsbolaget vill bygga på Skanstorget
Fastighetsvärlden 2010-04-06
Allmännyttiga Bostadsbolaget I Göteborg lägger fram ett förslag som skulle kunna ge 120 nya hyresrätter i ett centralt läge på Skanstorget. Bolaget vill även återskapa torgkänslan och skapa attraktiva gångstråk samtidigt som trafiken på Sprängkullsgatan utestängs.
Allmännyttiga Bostadsbolaget I Göteborg lägger fram ett förslag som skulle kunna ge 120 nya hyresrätter i ett centralt läge på Skanstorget. Bolaget vill även återskapa torgkänslan och skapa attraktiva gångstråk samtidigt som trafiken på Sprängkullsgatan utestängs.
fredag 12 mars 2010
Drar igång ny etapp av Bassängkajen
Fastighetsvärlden 2010-03-12
Skanska investerar 215 miljoner kronor. Nu drar Skanska igång den andra etappen av kontorsprojektet Bassängkajen på Universitetsholmen i Malmö. Etappen omfattar 7800 kvadratmeter kontorslokaler och den nya byggnaden ska stå färdig under första kvartalet 2012.
Skanskas investering beräknas till 215 miljoner kronor. Den första etappen om 8500 kvadratmeter kommer att stå färdig sommaren 2011 och där är ungefär 75 procent av lokalarean redan uthyrda.
Skanska investerar 215 miljoner kronor. Nu drar Skanska igång den andra etappen av kontorsprojektet Bassängkajen på Universitetsholmen i Malmö. Etappen omfattar 7800 kvadratmeter kontorslokaler och den nya byggnaden ska stå färdig under första kvartalet 2012.
Skanskas investering beräknas till 215 miljoner kronor. Den första etappen om 8500 kvadratmeter kommer att stå färdig sommaren 2011 och där är ungefär 75 procent av lokalarean redan uthyrda.
torsdag 18 februari 2010
Dagon redo bygga 1800 bostäder
Fastighetsvärlden 2010-02-18
Presenterade bästa förvaltningsresultatet hittills. Dagon presenterade under onsdagsmorgonen sin bokslutskommuniké och bolaget presenterade sitt hittills bästa förvaltningsresultat, exklusive värdeförändringar, 155,9 miljoner kronor (72,8). Fastighetsintäkterna ökade till 521,1 mkr (458,3) och driftöverskottet till 313,6 mkr (279,3). 2009 års resultat efter skatt uppgick till 62,5 mkr (–14,3). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 ggr (1,5).
Dagon äger 24 projektfastigheter som värderas till 667 mkr. 13 av projektfastigheterna bedöms som ”aktiva”. Åtta av projekten inkluderar bostadsfastigheter och kan resultera i totalt 1785 bostäder. De största bostadsprojekten finns i Trelleborg, Ystad, Helsingborg och Karlskrona. Idag utgör bostadsfastigheter endast 5 procent av Dagons fastighetsvärde.
Presenterade bästa förvaltningsresultatet hittills. Dagon presenterade under onsdagsmorgonen sin bokslutskommuniké och bolaget presenterade sitt hittills bästa förvaltningsresultat, exklusive värdeförändringar, 155,9 miljoner kronor (72,8). Fastighetsintäkterna ökade till 521,1 mkr (458,3) och driftöverskottet till 313,6 mkr (279,3). 2009 års resultat efter skatt uppgick till 62,5 mkr (–14,3). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 ggr (1,5).
Dagon äger 24 projektfastigheter som värderas till 667 mkr. 13 av projektfastigheterna bedöms som ”aktiva”. Åtta av projekten inkluderar bostadsfastigheter och kan resultera i totalt 1785 bostäder. De största bostadsprojekten finns i Trelleborg, Ystad, Helsingborg och Karlskrona. Idag utgör bostadsfastigheter endast 5 procent av Dagons fastighetsvärde.
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)